孫慧敏教授演講「外僑東來與開埠後上海房屋租賃市場的勃興」紀要

　　主講人孫慧敏教授是中央研究院近代史研究所副研究員，長期從事近代上海社會文化史研究，本次演講內容主要出自她正在撰寫的專書中的第一章。評論人加藤雄三教授目前任職於日本專修大學法學部，對近代中國涉外法權研究造詣深厚。孫教授在研究民初上海律師業的過程中，注意到房屋租賃糾紛是上海律師的大宗業務，從而察覺近代上海租界地區民眾普遍賃居的現象。她最初著重在考察二十世紀上半葉上海的社會、經濟與政治變革對賃居秩序所造成的衝擊，以及相關當事人和機構的因應之道。隨著研究的深入，她越來越覺得這些應變方式並不純然是當下的創發，而常是與過往經驗對話的結果，她因此逐步展開回溯性的探索。

　　史料稀缺是孫教授遭遇的第一個難題。她一開始嘗試從報紙下手，但無論是《申報》、《上海新報》還是更早的《北華捷報》都無法觸及 1850 年代以前的上海。她也從上海本地的碑刻資料或文集中蒐集相關記錄，惟所得十分有限。她又嘗試整理徽州文書與成都龍泉驛文書中的房屋租賃契約來了解中國「傳統的」房屋租賃樣態，可是正如哈佛大學安守廉 (William Alford) 教授所提醒的，在「三里不同風、十里不同俗」的中國，利用徽州、成都的情況來類推上海的樣態無疑具有很高的風險。後來她想到或許可以試著查找開埠初期外僑的生活經驗，卻苦無入手之道。所幸因為張寧教授的建議，她開始在英國外交部 (Foreign Office) 檔案中尋找早期上海領事們的居住經驗，且大有斬獲。不過，由於十九世紀中葉的英國外交檔案絕大多數都是手寫文件，孫教授大約花了三年的工夫才總算克服了識讀的困難。

　　孫教授之所以選擇從外僑的經驗來研究開埠後上海的房屋租賃市場，不只是因為他們提供了具體而詳細的記錄，更因為他們在上海的房屋租賃市場中扮演重要角色。他們一開始都是房屋承租者，後來有些人成為房屋所有者，進而成為房屋出租者；有些人則與華人合作，充當掛名業主；也有一些人轉型為「經租帳房」，為房屋業主提供租屋代管服務。在本次的演講中，孫教授主要著重討論前三者。

　　首先，孫教授分析作為承租者的外僑。孫教授指出，開埠之初，外僑基於方便與中國官府交涉、與中國民眾通商、向中國民眾傳教的考量，大都傾向在上海縣城內或縣城東門外黃浦江畔的繁華商業區內租屋。英國首任領事巴富爾 (George Balfour,1809-1894) 到任後，即使上海道台以縣城內沒有空屋為由，建議他到城外尋屋，巴富爾還是排除萬難地將領事館設在城內，且力求靠近上海道台衙門。巴富爾之所以這麼做，不只是為了方便與中國官府交涉，更為了避免英國人在廣州被拒絕入城的經驗在上海重演。孫教授並透過比對多種不同的史料，考證出英國領事館最初兩位房東的背景。孫教授指出，英國領事館的首任房東不但領銜創辦了上海開埠後第一家獲准承辦英商稅銀代納業務的銀號，還洞燭先機地在後來的英商居留地內購置土地，他之後更將這塊土地永租給美國領事，以致引發英美兩國的外交衝突。從這一個案中可以看到，在開埠之初的上海，中國民眾並不只是被動地接受開埠的結果，也有一些人十分積極地開拓商機。

　　從租賃條件來看，上海開埠之初，房東對外僑房客開出的租金價格，大都從廣州上等店鋪的租金起跳，但房屋的狀況則通常令外僑房客搖頭，傳教士晏瑪太 (Matthew Tyson Yates, 1819-1888) 甚至還租到「鬼屋」。不過，由於華人房東無論在出租前或出租後都疏於承擔房屋維修責任，反倒讓外僑房客獲得裝修的自由度，將房子改造成租客比較屬意的樣子。

　　那麼，是什麼樣的外僑會希望在上海租地建屋呢？孫教授指出，這些外僑多半是從事進出口貿易的商人，特別是幾家鴉片貿易的巨頭。他們之所以積極地倡設英商居留地，並在中英兩國政府協商完成前就積極購地，除了基於貨物上下與貯存便利性的考量外，也複製了他們在香港獵地的經驗。雖然中國政府從一開始就預設且希望英國領事館能儘快租地建屋，但英國外交部則遲遲不肯批准英國駐上海領事館的租地建屋計畫。直到美國領事吳魯國 (Henry Griswold Wolcott, 1820-1852) 於英商居留地內購地建屋並升起美國國旗後，驚覺主權遭受侵犯的英國外交部才改弦易轍。

　　外僑又為什麼會願意出租房屋呢？孫教授指出許多可能性。比方說，有的外僑實際上早已離開上海，原先的房屋便閒置無用，因此希望能將房屋出租換取一定利益。也有的外僑在上海經營生意不太成功，經過計算之下，與其繼續經營生意，不如將其出租，反而能獲取更大的利益。在當時的英文報紙更能見到上海自 1855 年以後，租賃市場越來越蓬勃，尤其在 1862 年以後，《北華捷報》上的租屋廣告激增。但是，孫教授特別指出，由於《北華捷報》的預設讀者都是外僑，難以見到有外僑針對中國租客的相關廣告。實際上，中國人於上海租屋的需求應該也大為增加，尤其是 1853 年小刀會事件以後，上海租界湧入大量的避難者，這些外地人的租屋需求成為許多外僑決定出租閒置房屋的原因之一。

　　孫教授認為，在上海租賃市場的發展中，華人的能動性是她特別想要關注的重點。無論是把房屋投入出租市場的華人，還是小刀會事件後激增的華人租屋需求，都展現了華人的影響力。此外，孫教授也指出，在 1865 年以後，英國人所持有的上海土地上新建房屋大為增加，這些新建房屋是誰建造的？華人又在這些活動中扮演什麼角色，這些問題值得深入探究。

　　演講結束以後，評論人加藤雄三教授認為孫教授的研究相當有原創性，並向孫教授提出了以下幾個問題。首先，是否有辦法找出外僑租了誰的土地？第二，外僑如何理解中國語境下「租」和「買」的差異，因為在中文材料之中都是租，然而在外國人的認知中，他們可能認為自己已經購買土地了。第三，在租賃市場中，怎麼處理押金的問題？登記手續由誰辦理？有無律師干預等等。第四，在當時是怎麼理解土地和房屋的產權問題，土地和房屋是否為同一產權？尤以在明清徽州的討論中，房屋是土地的附屬品，那在上海的情況，概念是如何滑轉？最後，加藤教授建議，孫教授可以注意外交官 (Diplomat) 與領事官 (Consul) 之間的差異，加藤教授認為領事主要負責商務活動，與外交官實際管轄有一定的差異。

　　孫教授首先回應，在閱讀《上海道契》時，發現許多洋行承租的土地由吳氏家族所有，偶而則由外姓業主持有。但是，孫教授也談到自己無法再進一步爬梳這些業主的身分背景。有意思的是，最早的租賃契約實際上僅是雙方訂立的草約，並無政府管理，直到第二任英國領事阿禮國的時代，這些草約才換發為道契。在道契中其實可以看到中人手續費的痕跡，可惜它並不像一般的契約那樣記載中人資料。至於外僑怎麼理解租與買的觀念，孫教授指出，外僑內部也分成兩種理解方式。有的人按照道契約文的記載，認為他們是租賃土地；但也有不少人認為這實際上是買賣契約。所以，在《北華捷報》中，不時能看到他們把永租土地的行為理解成 “purchase”，這可能符合上海當地原有的租賃習慣。孫教授說，上海租賃房屋、土地活動中本來就有許多情況實際上是「永租權的移轉」，而租賃押金則更像是地價，所以押金是不用返還的。孫教授並談到，在上海開埠以前，土地和房屋並無獨立產權，二者共享一個產權。但是開埠以後，許多外僑將房屋理解為獨立產權，因此土地和房屋的產權也開始分化。至於外交與領事的差異，孫教授同意加藤教授的觀點，但孫教授也指出，領事館與外交系統的差異更體現在美國的制度上，英國的領事則領外交系統的薪水、聽外交系統的指令，因此與外交系統更為密切。